Est-il rentable de louer sa résidence secondaire en location saisonnière ?

25 mai 2020

Tout juste sorti du confinement et bientôt de nouveau "libre", nous abordons un sujet d'actualité à l'approche de l'été.

Il faut savoir que les revenus que vous allez percevoir de la location de votre résidence secondaire vont évidemment être imposés, dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux car il s’agit d’une location meublée. En revanche, deux régimes se distinguent :
  1. Si vos revenus sont inférieurs à 32 600 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%, qui s’élève à 71% si votre logement est classé meublé de tourisme. Il s’agit d’un régime simple qui n’implique pas la tenue d’une comptabilité mais qui ne vous permet pas de déduire d'autres charges.
  2. Au-delà de 32 600 € de revenus ou si vous en faites le choix, vous pouvez opter pour le régime réel. Ce dernier vous permet de déduire de vos revenus issus des loyers, toutes les charges liées à l’investissement et la location, comme les intérêts d’emprunt, l’amortissement, les travaux, etc. Il faut alors tenir une comptabilité au même titre qu’un commerçant par exemple. Cela peut s’avérer contraignant s’agissant d’une résidence secondaire.

En achetant une résidence secondaire située au sein d’une résidence de tourisme, vous profitez alors d’un environnement qui vous offre un certain nombre de services. Cet ensemble de chambres, de logements ou d’appartements se situe dans la même résidence, laquelle propose aux vacanciers des équipements comme une piscine, des jeux pour enfant, un accueil, un espace de remise en forme, et des services comme de la restauration, des animations, des clubs enfants, etc. Ces résidences sont gérées par un exploitant professionnel, ce qui implique la conclusion de deux contrats lors de l’achat : un contrat de vente classique et un contrat de bail commercial avec l’exploitant professionnel qui devient votre locataire. C’est alors lui qui se charge de gérer la location de votre logement aux vacanciers et de l’entretenir. En d’autres termes, vous ne vous occupez de rien.

En achetant un logement situé en résidence de tourisme, vous bénéficiez du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), et vous relevez du régime des Bénéfices industriels et commerciaux. Là encore, deux options s’offrent à vous :

  1. En optant pour le régime forfaitaire, vous n’êtes imposé(e) que sur 50 % de vos revenus issus de la location.
  2. En optant pour le régime réel, vous déduisez de vos loyers perçus les charges liées à votre investissement, à savoir une partie du prix du bien.

En achetant un logement dans une résidence de tourisme, vous récupérez la TVA payée lors de l’achat, à condition que vous conserviez le bien durant au moins 20 ans. Notez que l’intérêt de cet investissement réside dans la possibilité d’occuper le logement quelques jours ou semaines par an. Vous devez régler un loyer à l’exploitant qui ne peut être inférieur d’un quart du prix pratiqué dans la résidence, ou alors l’occupation est calculée dans le montant des loyers que l’exploitant de la résidence vous reverse. Le montant est donc lissé selon le nombre de jours ou semaines que vous passez dans votre logement.

En revanche, si vous revendez le logement situé en résidence de tourisme et que vous l’avez détenu moins de 20 ans, vous devez alors reverser au fisc 1/20 de la TVA par année restant à courir, sauf si vous revendez le logement avec son bail commercial au même acquéreur.



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